Der Gesetz­ge­ber hat im Früh­jahr 2017 eine Fort­ent­wick­lung im Ver­trags­recht ver­ab­schie­det, mit der zahl­rei­che Bestim­mun­gen des BGB geän­dert und in das BGB neu ein­ge­führt wer­den. Sie nimmt auf alle ab 1.1.2018 neu geschlos­se­nen Ver­trä­ge Ein­fluss, die eine Beauf­tra­gung von Bau­leis­tun­gen, hand­werk­li­chen Leis­tun­gen, auch über die Instand­hal­tung von Bau­wer­ken, Archi­tek­ten- und Inge­nieur­leis­tun­gen und die Beauf­tra­gung eines Bau­trä­gers zum Inhalt haben. Ände­run­gen erge­ben sich auch bei Kauf­ver­trä­gen, wenn Hand­werks­be­trie­ben zusätz­li­che Ein- und Aus­bau­kos­ten bei man­gel­haf­ten Mate­ria­li­en ent­ste­hen.

Bei allen Werk­ver­trä­gen haben künf­tig sowohl Auf­trag­ge­ber als auch Werk­un­ter­neh­mer nach § 648a BGB (neu) das Recht, den Ver­trag bei Vor­lie­gen eines wich­ti­gen Grun­des ganz oder teil­wei­se zu kün­di­gen. Zu den Grün­den soll nach der Vor­stel­lung des Gesetz­ge­bers auch Insol­venz­fall zäh­len kön­nen, obgleich er nicht aus­drück­lich gesetz­lich genannt wird. Das Recht des Auf­trag­ge­bers, den Werk­ver­trag jeder­zeit vor Abnah­me ohne einen spe­zi­el­len Kün­di­gungs­grund zu kün­di­gen, bleibt bestehen. Die Abnah­me ist gro­ßem Ein­fluss auf den Werk­ver­trag. Sie wird künf­tig dadurch erleich­tert, dass der Auf­trag­ge­ber, wenn er inner­halb einer ihm gesetz­ten ange­mes­se­nen Frist zur Abnah­me nicht min­des­tens einen Man­gel benennt, sich nicht äußert oder die Abnah­me ohne Begrün­dung ver­wei­gert, so behan­delt wird, als habe er die Werk­leis­tung abge­nom­men (Abnah­me­fik­ti­on), § 640 Abs. 2 BGB (neu).

Im Vor­der­grund der Ände­run­gen steht der neu geschaf­fe­ne Bau­ver­trag. Für die­sen wer­den gegen­über dem sons­ti­gen Werk­ver­trags­recht Son­der­vor­schrif­ten ein­ge­führt, die den Beson­der­hei­ten bei Bau­ver­trä­gen stär­ker Rech­nung tra­gen sol­len als das rei­ne Werk­ver­trags­recht. Beim Bau­ver­trag hat der Auf­trag­ge­ber künf­tig ein Anord­nungs­recht für Ände­run­gen des Ver­trags. Gelingt es den Ver­trags­par­tei­en nicht, sich über sol­che und über hier­aus fol­gen­de Aus­wir­kun­gen auf die Ver­gü­tung zu eini­gen, kann die Anord­nung, auch wenn sie ein­sei­tig auf­ge­stellt bleibt, aber in Text­form erklärt ist, durch­ge­setzt wer­den. Der Werk­lohn wird beim Bau­ver­trag erst fäl­lig, wenn eine prüf­fä­hi­ge Schluss­rech­nung erstellt und derm Auf­trag­ge­ber vor­ge­legt wor­den ist. Ein­wen­dun­gen gegen die Prüf­fä­hig­keit hat der Auf­trag­ge­ber inner­halb von 30 Tagen nach Zugang die­ser zu erhe­ben. Ande­ren­falls gilt sie als prüf­bar. Die Kün­di­gung eines Bau­ver­trags, gleich ob von einer Bau­ver­trags­par­tei aus wich­ti­gem Grund oder sei­tens des Auf­trag­ge­bers „frei“ ohne Anga­be des Vor­lie­gens eines Kün­di­gungs­grunds bedarf jeweils der schrift­li­chen Form, § 650h BGB (neu).

Beim sog. Ver­brau­cher­bau­ver­trag, der geschlos­sen wird, wenn ein Ver­brau­cher einen Unter­neh­mer zum Bau eines neu­en Gebäu­des oder mit erheb­li­chen Umbau­maß­nah­men an einem vor­han­de­nen Gebäu­de beauf­tragt, grei­fen beson­de­re Ver­brau­cher­schutz­vor­schrif­ten: Begin­nend mit der Anfor­de­rung, dem Ver­brau­cher vor Ver­trags­ab­schluss eine Bau­be­schrei­bung mit bestimm­ten Inhal­ten in Text­form vor­zu­le­gen, der Form­vor­schrift, den Ver­trag in Text­form zu schlie­ßen, bis zur Begren­zung der Höhe von ange­for­der­ten Abschlags­zah­lun­gen auf 90% der ver­ein­bar­ten Ver­gü­tung und der Ein­füh­rung eines gesetz­li­chen Wider­rufs­recht des Ver­brau­chers, sofern der Ver­trag nicht nota­ri­ell beur­kun­det wird, brin­gen die neu­en Vor­schrif­ten wei­te­re umfang­rei­che Neue­run­gen und Beson­der­hei­ten gegen­über dem sons­ti­gen Werk­ver­trags­recht.

Werk­un­ter­neh­mern wird künf­tig durch eine Rück­griffs­re­ge­lung die Mög­lich­keit eröff­net, Kos­ten für Nach­er­fül­lung, die ihnen beim erneu­ten Ein­bau von dann man­gel­frei­em und Aus­bau man­gel­haf­ten Mate­ri­als beim Auf­trag­ge­ber ent­ste­hen, gegen­über dem Ver­käu­fer des Mate­ri­als als Auf­wen­dungs­er­satz gel­tend zu machen. Die­ser wie­der­um kann sich an sei­nen (Vor)Lieferanten in der Ket­te wen­den und die­sem den Auf­wen­dungs­er­satz, den er sei­nem Kun­den ersetzt hat, wei­ter­be­las­ten bzw. von ihm Aus­gleich ver­lan­gen, § 445a BGB (neu).  Vor­be­din­gung ist jeweils, dass dem Käu­fer, der Regress neh­men will, nicht bekannt war, dass das Mate­ri­al män­gel­be­haf­tet ist. Die Auf­wen­dungs­er­satz­an­sprü­che ver­jäh­ren in zwei Jah­ren, gerech­net jeweils ab Ablie­fe­rung des Mate­ri­als an den jewei­li­gen Ver­trags­part­ner, § 445b BGB (neu). Dane­ben besteht eine Ablauf­hem­mung für die Ver­jäh­rung. Sie tritt frü­hes­tens 2 Mona­te nach dem Zeit­punkt ein, in dem der Ver­käu­fer die Ansprü­che des Käu­fers erfüllt hat und endet in der Rück­griffs­ket­te spä­tes­tens fünf Jah­re nach dem Zeit­punkt, in dem der Lie­fe­rant das Mate­ri­al dem (Weiter)verkäufer abge­lie­fert hat.

Als Werk­ver­trag ein­ge­ord­net wer­den auch Archi­tek­ten­ver­trä­ge und Inge­nieur­ver­trä­ge. Die­se Dienst­leis­ter wer­den von den neu­en gesetz­li­chen Bestim­mun­gen inso­fern ent­las­tet, als bei Män­geln an Bau­wer­ken, wenn, bezo­gen auf den Archi­tek­ten es sich um Über­wa­chungs­feh­ler han­deln wür­de, der Auf­trag­ge­ber sich zunächst an den Bau­un­ter­neh­mer wen­den muss, bevor er vor­schnell den Archi­tek­ten her­an­zieht. Wei­te­re Beson­der­hei­ten gegen­über dem Werk­ver­trags­recht, z.B. im Zusam­men­hang mit der Abnah­me der Leis­tun­gen, erge­ben sich aus §§ 650p ff. BGB (neu).

Über pra­xis­re­le­van­te Details der neu­en Bestim­mun­gen und Aus­wir­kun­gen auf die Abwick­lung der Ver­trä­ge, über die Gestaltung/​Notwendigkeit von Ände­run­gen, auch bei Ein­satz von AGB’s oder zur Prü­fung Ihnen vor­ge­leg­ter Ver­trags­ent­wür­fe, bera­ten Sie Herr Rechts­an­walt Bert­hold Bock­amp, Fach­an­walt für Bau- und Archi­tek­ten­recht und Frau Rechts­an­wäl­tin Clau­dia Zwil­ling-Pin­na mit dem Spe­zi­al­ge­biet Ver­trags­recht und AGB-Recht.