Reform des Bauvertragsrechts und weitere Änderungen im Kaufvertragsrecht und Werkvertragsrecht treten am 1.1.2018 in Kraft

Der Gesetzgeber hat im Frühjahr 2017 eine Fortentwicklung im Vertragsrecht verabschiedet, mit der zahlreiche Bestimmungen des BGB geändert und in das BGB neu eingeführt werden. Sie nimmt auf alle ab 1.1.2018 neu geschlossenen Verträge Einfluss, die eine Beauftragung von Bauleistungen, handwerklichen Leistungen, auch über die Instandhaltung von Bauwerken, Architekten- und Ingenieurleistungen und die Beauftragung eines Bauträgers zum Inhalt haben. Änderungen ergeben sich auch bei Kaufverträgen, wenn Handwerksbetrieben zusätzliche Ein- und Ausbaukosten bei mangelhaften Materialien entstehen.

Bei allen Werkverträgen haben künf­tig sowohl Auftraggeber als auch Werkunternehmer nach § 648a BGB (neu) das Recht, den Vertrag bei Vorliegen eines wich­ti­gen Grundes ganz oder teil­wei­se zu kün­di­gen. Zu den Gründen soll nach der Vorstellung des Gesetzgebers auch Insolvenzfall zäh­len kön­nen, obgleich er nicht aus­drück­lich gesetz­lich genannt wird. Das Recht des Auftraggebers, den Werkvertrag jeder­zeit vor Abnahme ohne einen spe­zi­el­len Kündigungsgrund zu kün­di­gen, bleibt bestehen. Die Abnahme ist gro­ßem Einfluss auf den Werkvertrag. Sie wird künf­tig dadurch erleich­tert, dass der Auftraggeber, wenn er inner­halb einer ihm gesetz­ten ange­mes­se­nen Frist zur Abnahme nicht min­des­tens einen Mangel benennt, sich nicht äußert oder die Abnahme ohne Begründung ver­wei­gert, so behan­delt wird, als habe er die Werkleistung abge­nom­men (Abnahmefiktion), § 640 Abs. 2 BGB (neu).

Im Vordergrund der Änderungen steht der neu geschaf­fe­ne Bauvertrag. Für die­sen wer­den gegen­über dem sons­ti­gen Werkvertragsrecht Sondervorschriften ein­ge­führt, die den Besonderheiten bei Bauverträgen stär­ker Rechnung tra­gen sol­len als das rei­ne Werkvertragsrecht. Beim Bauvertrag hat der Auftraggeber künf­tig ein Anordnungsrecht für Änderungen des Vertrags. Gelingt es den Vertragsparteien nicht, sich über sol­che und über hier­aus fol­gen­de Auswirkungen auf die Vergütung zu eini­gen, kann die Anordnung, auch wenn sie ein­sei­tig auf­ge­stellt bleibt, aber in Textform erklärt ist, durch­ge­setzt wer­den. Der Werklohn wird beim Bauvertrag erst fäl­lig, wenn eine prüf­fä­hi­ge Schlussrechnung erstellt und derm Auftraggeber vor­ge­legt wor­den ist. Einwendungen gegen die Prüffähigkeit hat der Auftraggeber inner­halb von 30 Tagen nach Zugang die­ser zu erhe­ben. Anderenfalls gilt sie als prüf­bar. Die Kündigung eines Bauvertrags, gleich ob von einer Bauvertragspartei aus wich­ti­gem Grund oder sei­tens des Auftraggebers „frei“ ohne Angabe des Vorliegens eines Kündigungsgrunds bedarf jeweils der schrift­li­chen Form, § 650h BGB (neu).

Beim sog. Verbraucherbauvertrag, der geschlos­sen wird, wenn ein Verbraucher einen Unternehmer zum Bau eines neu­en Gebäudes oder mit erheb­li­chen Umbaumaßnahmen an einem vor­han­de­nen Gebäude beauf­tragt, grei­fen beson­de­re Verbraucherschutzvorschriften: Beginnend mit der Anforderung, dem Verbraucher vor Vertragsabschluss eine Baubeschreibung mit bestimm­ten Inhalten in Textform vor­zu­le­gen, der Formvorschrift, den Vertrag in Textform zu schlie­ßen, bis zur Begrenzung der Höhe von ange­for­der­ten Abschlagszahlungen auf 90% der ver­ein­bar­ten Vergütung und der Einführung eines gesetz­li­chen Widerrufsrecht des Verbrauchers, sofern der Vertrag nicht nota­ri­ell beur­kun­det wird, brin­gen die neu­en Vorschriften wei­te­re umfang­rei­che Neuerungen und Besonderheiten gegen­über dem sons­ti­gen Werkvertragsrecht.

Werkunternehmern wird künf­tig durch eine Rückgriffsregelung die Möglichkeit eröff­net, Kosten für Nacherfüllung, die ihnen beim erneu­ten Einbau von dann man­gel­frei­em und Ausbau man­gel­haf­ten Materials beim Auftraggeber ent­ste­hen, gegen­über dem Verkäufer des Materials als Aufwendungsersatz gel­tend zu machen. Dieser wie­der­um kann sich an sei­nen (Vor)Lieferanten in der Kette wen­den und die­sem den Aufwendungsersatz, den er sei­nem Kunden ersetzt hat, wei­ter­be­las­ten bzw. von ihm Ausgleich ver­lan­gen, § 445a BGB (neu).  Vorbedingung ist jeweils, dass dem Käufer, der Regress neh­men will, nicht bekannt war, dass das Material män­gel­be­haf­tet ist. Die Aufwendungsersatzansprüche ver­jäh­ren in zwei Jahren, gerech­net jeweils ab Ablieferung des Materials an den jewei­li­gen Vertragspartner, § 445b BGB (neu). Daneben besteht eine Ablaufhemmung für die Verjährung. Sie tritt frü­hes­tens 2 Monate nach dem Zeitpunkt ein, in dem der Verkäufer die Ansprüche des Käufers erfüllt hat und endet in der Rückgriffskette spä­tes­tens fünf Jahre nach dem Zeitpunkt, in dem der Lieferant das Material dem (Weiter)verkäufer abge­lie­fert hat.

Als Werkvertrag ein­ge­ord­net wer­den auch Architektenverträge und Ingenieurverträge. Diese Dienstleister wer­den von den neu­en gesetz­li­chen Bestimmungen inso­fern ent­las­tet, als bei Mängeln an Bauwerken, wenn, bezo­gen auf den Architekten es sich um Überwachungsfehler han­deln wür­de, der Auftraggeber sich zunächst an den Bauunternehmer wen­den muss, bevor er vor­schnell den Architekten her­an­zieht. Weitere Besonderheiten gegen­über dem Werkvertragsrecht, z.B. im Zusammenhang mit der Abnahme der Leistungen, erge­ben sich aus §§ 650p ff. BGB (neu).

Über pra­xis­re­le­van­te Details der neu­en Bestimmungen und Auswirkungen auf die Abwicklung der Verträge, über die Gestaltung/Notwendigkeit von Änderungen, auch bei Einsatz von AGB’s oder zur Prüfung Ihnen vor­ge­leg­ter Vertragsentwürfe, bera­ten Sie Herr Rechtsanwalt Berthold Bockamp, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Frau Rechtsanwältin Claudia Zwilling-Pinna mit dem Spezialgebiet Vertragsrecht und AGB-Recht.

2017-10-30T16:46:37+00:00